セールス＆リースバックについて
ローン返済を滞納し、土地建物を売却しなければならないけれど、いろいろな事情で、今の住居ないし事業所から引越したくないという方は少なくないと思います。
そのような場合に、土地建物を購入してもらうけれど、売主側が賃料を支払って引き続き、その建物を使用できるようにする方法が、セールス＆リースバックという解決方法です。
売却した土地建物を何年か賃借した後に、優先的に本人または家族名義で買い戻す特約を付けられる場合もあります。不動産投資家のネットワークなどを利用し、弁護士法人リーガル東京が行なったセールス＆リースバック解決事例があります。
Q.1 セールス＆リースバックを利用するメリットは何ですか？
セールス＆リースバックとは、所有不動産を第三者に売却しますが、売主側が賃料を支払って引き続き、売却した建物を使用できるようにする解決方法です。
いろいろな事情で、所有する不動産を売却しなければならないけれど、今の住居（または事業所）から引越したくないという方のための解決方法です。
売却した不動産を何年間か賃貸借した後に、本人名義または家族名義で優先的に買い戻す特約を付けられる場合もあります。
弁護士法人リーガル東京が実現させたセールス＆リースバック解決事例を参照して下さい。
弁護士法人リーガル東京でのセールス＆リースバックのメリットとして、
以下のことが挙げられます。
①ローンが払えなくて不動産競売になると、開始決定から落札まで半年以上かかることが多い。
セールス＆リースバックは、売買契約と賃貸借契約がセットになった契約ですので、はるかに短期間で処理できることが多いのです。
②引越することがないので売却する前と同様に売却した不動産を利用できます。
競売や通常の売買に比べて、所有不動産を売却したことや売却の事情を、世間に知られるリスクが非常に少ないのです。
③買戻特約あるいは再売買特約付の売却方法もあります。
実際に、これまで数人の方が売却した不動産を家族名義で再売買し、所有名義を取り戻しています。
④老後の資金確保のために、セールス＆リースバックする方もいます。
長年住み慣れた家に亡くなるまで（あるいは老人ホームに入居するまで）居住できて、老後資金も確保できるのです。
⑤ 弁護士法人リーガル東京のセールス＆リースバックでは、売買仲介手数料がかかりません。
不動産を売却しても債務が残るケースでは、弁護士法人リーガル東京が、債務整理のお手伝いをいたします。
リースバック条件（賃貸借条件）を守れる収入状況にないとセールス＆リースバックを断られることもあります。
Q.2 手続の流れを教えて下さい。
手続の流れは、以下のようになります。
①まずは電話またはメールでお問い合わせください
セールス＆リースバックを希望される方、あるいはセールス＆リースバックの仕組みを聞きたい方は、電話（０１２０－２０２－１１１）またはメールにてお問い合わせください。
◎住宅ローンなどの不動産ローンの返済に困り、所有不動産（住宅･事業所・店舗など）を処分しなければならないけれど、できれば引越しないで賃料を払って住み続けたいという方
◎老後の資金などに困っているが、住宅を売却しても、引き続き賃料を払 って住み続けたいという方は、お気軽に電話またはメールにてお問い合わせ下さい。
◎メールによるお問い合わせは、土日を含め２４時間受付（但し対応は、翌日以降になることがあります）
◎電話によるお問い合わせは、
月曜～金曜日 午前１０時から午後７時まで受付。
土曜日 午前１０時から午後５時まで受付。
お問い合わせがありますと、面談相談の日時・場所を決めさせていただきます。通常は弁護士法人リーガル東京銀座事務所で面談いたします。ご相談は何回でも無料ですので、お気軽にお問い合わせ下さい。
②相談予約をされた方には、経験豊富な弁護士が必ず面談し、詳しい事情やご希望をお聞きします。
ご相談者から解決方法のご希望（セールス＆リースバックを希望するかどうか等）をお聞きいたしますが、併せて、ご相談者の収入状況・家族状況・生活状況・負債状況等をお聞きします。
ご相談者の所有不動産（リースバック対象不動産）の簡易査定をしたり、場合によっては現地調査をいたします。
これらの情報を検討し、ご相談者のご希望に添える解決ができるかどうかを判断いたします。
セールス＆リースバックの面談相談のときには、できれば以下の資料をご持参くださると、より適切なアドバイスができます。
＊売却予定不動産の登記事項証明書・間取り図面などの物件資料
＊不動産ローン返済表・借用書・請求書・クレジットカードなど
＊相談者の収入資料（給与明細・源泉徴収票・確定申告書など）
③リースバック案件の購入希望者（不動産投資家等）を探します
セールス＆リースバックによる解決の可能性ありと弁護士法人リーガル東京が判断しますと、リースバック案件の購入希望者（不動産投資家等）を探します。
㈱リーガル・プロパティが買主になろうとするときは、ご相談者（売主側）と協議して、セールス＆リースバックの条件を取り決めます。
④売渡承諾書と購入申込書を互いに差し入れます。
セールス＆リースバックの条件(売買契約内容・賃貸借の内容)が決まりましたら、売渡承諾書と購入申込書を互いに差し入れます。
その後、正式に売買契約を締結し、同時期に建物の賃貸借契約（定期借家契約が通常です。）を締結します。
売買代金決済と不動産所有権移転登記申請をした後は、売主側が賃料を支払って建物を引き続き利用（居住継続・事業継続）していきます。
⑤売却（セールス＆リースバック）しても債務が相当残りそうな場合などは債務整理をいたします。
売却（セールス＆リースバック）しても債務が相当残りそうな場合などは、弁護士法人リーガル東京の弁護士が債務整理をいたします。
売却対象不動産につけられた抵当権などの抹消交渉は、弁護士法人リーガル東京の弁護士がいたします。
売却された方で、ご希望があれば、弁護士法人リーガル東京では、経験豊富な税理士が税務申告の無料相談をいたします。
Q.3 セールス＆リースバックを依頼する場合、手続きの流れを説明してください。
弁護士法人リーガル東京においては 以下の条件であれば、セールス＆リースバックできる可能性が高いです。
①売買代金額が、㈱リーガル・プロパティが簡易査定した不動産評価額の範囲内であること。
但し、オーバーローン物件（不動産査定額より抵当債務額の方が大きい物件）は、セールス＆リースバックに適さないことが多いです。
②買主側で算定した希望賃料を支払えるだけの収入が、売主側（売主本人や家族）に見込めること。
③借主の保証人として安定収入ないし資産のある人を付けることができること。
適切な保証人がいない場合には、賃料保証会社の保証に代えることができれば、構いません。
④リースバック対象物件が、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県に所在すること。
上記に当てはまらない方でも、他の適切な解決方法を無料でアドバイスいたします。
セールス＆リースバックを希望されていた方に住宅資金特別条項付個人再生による解決をお勧めし、住宅を売却しないで済む方法を選択できたことで、大変喜ばれたことが、幾例もございます。
⑤リースバックを一切断られることもあるリースバック希望の建物が違法建築の場合
リースバック希望の建物が違法建築（建ぺい率オーバーとか容積率オーバーなど）の場合、リースバックを一切断る不動産会社があります。
そのようなケースでも、弁護士法人リーガル東京は、セールス＆リースバックを検討させていただきます。
Q.4 セールス＆リースバックにデメリットはないのですか。
セールス＆リースバックのデメリットとしては、以下のことがあります。
①所有者（債務者）がローンを組めなくなる可能性
住宅ローンないし不動産担保ローンを延滞した状況ですと、所有者(債務者)の信用が棄損していますので、一般的には、売却（セールス＆リースバック）した後、所有者（債務者）本人はローンを組むことができない事態になります。
②通常の売買より売却代理金額が低額になる可能性
セールス＆リースバックは、不動産を第三者に買ってもらうけれど、売却した建物から引越しないで賃料を払って引続き利用（居住）する解決方法です。
賃料利回り（投資利回り）や売主の支払能力などから売買代金額が算出されますので、通常の売買より売却代金額が低額になる可能性があります。
Q.5 セールス＆リースバックについて、実際の解決例を、教えて下さい。
「セールス＆リースバック」とは、いろいろな事情で、所有不動産を売却しなければならないけれど、今の住居（ないし事業所）から引越したくないという方のために、土地建物を第三者に売却するけれど、売主側が賃料を支払って引き続き、その建物を使用できるようにする方法です。
なお代表的な解決事例には、以下の例があります。
解決事例その１（自宅リースバックと過払い金回収）
千葉県在住 市川様（仮名）のケース
市川様（仮名）は、消費者金融のおまとめローンを、自宅に２番抵当権をつけてノンバンクで借りましたが、金利が高く毎月の返済が苦しかったので、住宅ローンの返済にも困り自宅売却を考えました。
同居親族が引越しなくてもよい方法がないかと調べたところ、弁護士法人リーガル東京のＨＰでセールス＆リースバックを知って相談依頼してきました。
弁護士法人リーガル東京の弁護士が交渉し、再売買特約付のセールス＆リースバックで第三者と以下の条件にて契約できました。
① 自宅（一戸建）売買 代金１８００万円
② ６年間の定期賃貸借契約 賃料月額１２万円
③ 代金１８００万円プラスアルファの金額で再売買特約
さらに弁護士法人リーガル東京で債務整理をして消費者金融から過払い金も回収できましたので、喜ばれました。
５年後、市川様の息子さんが再売買により、自宅を再取得することができました。
解決事例その２（自宅リースバックと自己破産）
東京都在住 上野様（仮名）のケース
上野様（仮名）は、経営する甲株式会社の業績悪化で自己破産を考えましたが、自宅マンションから引越したくありませんでした。そこで弁護士法人リーガル東京に自己破産の件も含めて相談に来ました。
上野様は、息子さんとの親子間売買を希望しましたが、息子さんが既に住宅ローンを組んで自宅マンションを購入済でしたので、親子間売買が難しい事例でした。
ただし息子さんは、将来父親（河上様）の自宅マンションを再取得したい希望がありました。
そこで弁護士法人リーガル東京の弁護士が交渉し、再売買特約付のセ ールス＆リースバックの条件で第三者と以下の条件で契約しました。
① 自宅マンション売買 代金３０００万円
② ３年間の定期賃貸借契約 賃料１７万５０００円
③ 代金３０００万円プラスアルファの金額で再売買特約
リースバック中に、上野様と経営する甲株式会社は、弁護士法人リーガル東京が手続きをして、自己破産しました。
２年後、息子さんの所有マンションが高値で売却できましたので、上野様は息子さん名義で自宅マンションを再取得することができました。
解決事例その３（店舗リースバックと個人再生）
東京都在住 坂井様（仮名）のケース
坂井様（仮名）は、自宅の外に敷地付店舗を所有していました。購入等の事業借入が５０００万円以上に昇り、資金繰りが大変で店舗土地建物については競売の一歩手前だったことから、弁護士法人リーガル東京に相談に来ました。
酒井様は店舗営業の継続を希望していましたので、弁護士法人リーガル東京がセールス＆リースバックで店舗営業を継続できる条件での買主を見つけ、契約しました。
坂井様の住宅は、住宅資金特別条項付個人再生を利用して住宅ローンを正常化し、売却しなくて済むようになり、賃料を払って今までどおり店舗営業をしながら、暮らしています。
弁護士法人リーガル東京が実現させた上記以外のセールス＆リースバック例は、解決事例を参照して下さい。
Q.6 弁護士法人リーガル東京にセールス＆リースバックを相談依頼するメリットは、何ですか。他の相談所とはどういう点が違うのですか。
弁護士法人リーガル東京に、リースバックを相談依頼するメリットは、以下のとおりです。
①不動産の任意売却（またはリースバック）を考えている方でも、不動産を売却しないで済む個人再生手続を検討いたします。
具体例
東京都内で住宅を所有するＡさんは、住宅ローンを滞納し、任意売却（リースバック）を不動産業者に勧められていました。
Ａさんは住宅を売りたくなかったため、弁護士法人リーガル東京に相談して住宅資金特別条項付個人再生手続を依頼し、住宅ローンを正常化できたことから住宅を売らずにすみました。
個人再生が難しい場合には、親子間売買や夫婦間売買等を検討いたします。
②相談は何回でも無料
任意売却・リースバックについての相談は、常に弁護士が対応し、何回相談しても無料ですし、リースバック対象物件の査定も無料で致します。
税務相談や法律相談・債務整理の相談が、無料で同時にできます。
③長期賃貸借期間
弁護士法人リーガル東京にリースバックを依頼すると、希望者には期間５年以上の長期賃貸借を締結しています。
他社のリースバックは、賃貸借期間が２年から３年の短期が一般的です。
④セールス＆リースバックの成約時の手数料は無料 （但し固定資産税精算・賃貸借敷金負担あり）
弁護士法人リーガル東京にセールス＆リースバックの相談依頼をしても、セールス＆リースバックの成約時の手数料は無料（但し固定資産税精算・賃貸借敷金負担あり）です。
他社のリースバックは、仲介等の名目で相当額の手数料がかかります。
⑤債務整理のご相談まで
セールス＆リースバック（または任意売却）を相談した方が、不動産を売却しても債務がかなり残るようなとき、弁護士法人リーガル東京が債務整理をいたします。
なお、債務整理の相談は何回でも無料ですが、債務整理の依頼には所定の手数料を弁護士法人リーガル東京に支払います。
弁護士法人リーガル東京には、抵当権者等との交渉ノウハウがあり、滞納処分や差押（競売）・仮差押がある不動産でもリースバックを検討いたします。
税理士法人も併設していますので、税務相談も無料でできます。他の相談所では、弁護士や税理士に、その場で無料相談できません。
Q.7 弁護士法人リーガル東京に、セールス＆リースバックを相談依頼すると、費用はどの程度かかりますか。
弁護士法人リーガル東京に、リースバックを相談依頼する費用は、以下のとおり大変お得になっております。相談料無料
セールス＆リースバック（または任意売却・債務整理）の相談をしても、相談料はかかりません。何回相談しても無料です。
売却（リースバック）対象物件の査定も無料です。
セールス＆リースバック物件を売却する場合は、仲介手数料は一切かかりません。
但し、通常の売却の場合にかかる費用（抵当権等の抹消登記手数料・固定資産税精算金）を売買代金から支払っていただきます。
リースバックの場合、賃貸借契約締結時（または代金決済時）に敷金・前払い賃料を支払っていただきます。
リースバックをされた方が、所有不動産を売却しても、債務の精算ができないときは、弁護士法人リーガル東京が、債務整理をいたします。
この場合には債務整理弁護士費用が、別途かかります。
Q.8 弁護士法人リーガル東京に、セールス＆リースバックを相談依頼するときの心得（要領）を教えてください。
弁護士法人リーガル東京に、リースバックを相談依頼する心得（要領）は、以下のとおりです。① セールス＆リースバックの相談では、リースバック対象物件の簡易査定が必要です。
そこでリースバック希望物件の登記情報や購入したときの売買契約書・重要事項説明書・間取り図などを相談時に用意していただけると具体的なアドバイスがしやすくなります。
② セールス＆リースバックを希望される事情を、ご相談時にお聞きします。
住宅ローンなどのローン返済ができないという事情の場合、生活状況や収入状況・負債状況などをお聞きしますので、説明できるようにしておいてください。
不動産を相続したけれど、売却してリースバックしたいとか、あるいは 事業用不動産を売却してリースバックしたいというケースもございます。
そのようなケースでも、賃料（リース料）を支払っていけるか検討のため、収支状況などをお聞きすることがございます。
③ セールス＆リースバックを希望される場合、売却価格や賃貸期間・月額賃料などについて、ご希望があれば説明できるようにしてください。
④ セールス＆リースバック希望者が初回相談した日に、購入申込書と売渡承諾書を交換するケースがございます。
したがいまして身分証明書や印鑑を、ご持参ください。
⑤ セールス＆リースバックの相談は何回でも無料ですがご相談日時は事前予約制となっております。
問い合わせを受けた当日の面談相談は難しいですが、お急ぎの事情があるときは、初回問い合わせから数日以内に相談日時を設定いたします。
⑥ セールス＆リースバックの相談に来た場合でも、他の解決手段の方が適切と判断するケースがあります。
例えば、セールス＆リースバックよりも住宅資金特別条項付個人再生の方が適切なケースです。
そのようなときは、セールス＆リースバックをお勧めしないことがございます。
Q.9 セールス＆リースバックを不動産会社に相談する場合のデメリットを、教えてください。
以下のようなデメリットが、挙げられます。①全ての不動産会社がセールス＆リースバックという不動産取引に対応してはくれない
全ての不動産会社が、セールス＆リースバックという不動産取引に対応してくれるわけではありません。セールス＆リースバックを相談しようとしたら、通常の任意売却しか勧められなかったというケースも少なくありません。これに対し、弁護士法人リーガル東京は、セールス＆リースバック以外の解決方法（個人再生など）があれば、積極的にご提案しております。
②セールス＆リースバックに適さないケースでも勧められることがある
不動産会社にセールス＆リースバックを相談すると、セールス＆リースバックに適さないケースでも勧められることがあります。
これに対し、弁護士法人リーガル東京では、セールス＆リースバック（または任意売却）以外の解決方法を、検討いたします。
実際の解決例で、セールス＆リースバックを希望の方について、個人再生手続を選択させ、住宅を売却しなくて済んだケース等がございます。
③長期賃貸借への対応
セールス＆リースバックを広告宣伝している不動産会社もありますが、５年以上の長期賃貸借に応じてくれません。賃貸期間２年か３年の短期賃貸借契約をさせられ様子をみられます。
これに対し、弁護士法人リーガル東京では、売主が５年以上の長期賃貸借を希望されるときは、できるだけご希望に沿うよう対応しております。
実際の解決例で、セールス＆リースバックを選択した方と、期間８年間の賃貸借契約を締結したケース等がございます。
④ 買戻（再売買）条件への対応
セールス＆リースバックを不動産会社に依頼したとき、買戻（再売買）条件を希望しても、そのような条件をつけてくれないことが多いのです。
仮に買戻（再売買）条件を付けられたとしても、優先的に購入できる程度の内容で、確実に買い戻せる（再売買できる）内容となっていないケースが少なくありません。
これに対し、弁護士法人リーガル東京では、お客様が家族名義などでの買い戻しを希望されるケースでは、確実に買い戻せる（再売買できる）契約内容にしております。
実際に家族名義で住宅を買い戻された方が、これまで５名前後いらっしゃいます。
⑤ 賃料滞納への対応
セールス＆リースバックを不動産会社に依頼したとき、万一賃料を滞納すると、直ぐに賃貸借契約を解除され、建物からの退去を求められます。
弁護士法人リーガル東京の場合、賃貸料（リース料）を滞納しても、直ぐに契約解除したりすることのない処理をいたします。買戻権（再売買権）を直ぐに喪失することもありません。柔軟に対応しております。
Q.10 セールス＆リースバックができない場合とは、どういうケースですか。
セールス＆リースバックができない可能性が高いのは、以下のようなケースです。
①オーバーローン物件
売買物件の時価（取引価格）より抵当債務の金額の方が大きい場合（いわゆるオーバーローン物件）は、セールス＆リースバックができません。
このような場合は、そもそも抵当権設定登記を解除できないケースですので、売買（セールス＆リースバック）取引が実現できません。
②無職無収入の場合
セールス＆リースバックは、住宅売却後に賃料を払って居住し続ける解決方法ですから、借主が無職無収入では応じられません。もっとも売買代金から纏まった前払賃料を捻出できるケースですと、セールス＆リースバックできる場合があります。
③連帯保証人も見つからず賃料保証会社も利用できないケース
売却建物の賃貸借については、収入ある連帯保証人が必要ですが、保証人が見つからないときは、賃料保証会社を利用できます。けれども連帯保証人も見つからず賃料保証会社も利用できないケースでは、セールス＆リースバックができません。
但し、抵当債務が無いとか抵当債務が売買代金より相当低額の場合には、賃料一括前払いの形でリースバック（賃貸借）をする方法もございます。
④ 賃貸併用住宅や店舗付住宅についても、セールス＆リースバックができる
一戸建や区分所有マンションだけでなく、賃貸併用住宅や店舗付住宅についても、セールス＆リースバックができます。
⑤対応エリア外の場合
弁護士法人リーガル東京の場合、セールス＆リースバックを検討できる対象物件所在地のエリアが限定されています。首都圏の内、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県のみであり、首都圏でも茨城県・栃木県・群馬県は、大変申し訳ありませんが、原則取扱いをしておりません。
⑥正常な取引が出来ないケースや成年後見人などがいないケース
セールス＆リースバックを希望している方が、認知症など判断能力に疑いある場合（例―認知症の父親に代わって同居の家族が相談に来るケースなど）は、正常な取引ができないケースとして、成年後見人などがいないとセールス＆リースバックをお断りすることがあります。
⑦ご相談について
セールス＆リースバックできるかどうかは、相談者と面談して事情をお聞きし、セールス＆リースバック対象物件の現況調査や価格査定をしてから、個々具体的に判断することになります。ご相談及び価格査定は、何回でも無料です。
⑧ 借地権付建物の場合
セールス＆リースバックを希望される対象物件が、借地権付建物の場合、地主の承諾が得られませんと、セールス＆リースバックを利用できません。
⑨違法建築の場合でも対応を検討致します
セールス＆リースバック対象の建物が違法建築（例―建ぺい率オーバーとか容積率オーバーなど）の場合、セールス＆リースバックを一切断る不動産会社があります。
そのようなケースでも、弁護士法人リーガル東京は、セールス＆リースバックを検討させていただきます。
Q.11 セールス＆リースバック相談依頼するタイミングを、教えてください。住宅が競売になると、任意売却やリースバックはできなくなりますか。
セールス＆リースバックについて、ご相談依頼するタイミングは、以下のとおりです。①抵当債務を一括請求されている状態
住宅ローンなどの抵当債務について、ローンを延滞し期限の利益を喪失している状態なら、住宅などの所有不動産を売却して抵当債務を一括返済するよう求められているはずです。
そのような場合で、セールス＆リースバックを希望されるなら、一日でも早く相談をするべきです。
このような一括返済を求められている状態を放置していると、所有不動産を競売にされますから、時期を逃すとセールス＆リースバックができなくなります。
②失業による無収入や転職による収入減少が発生した場合
住宅ローンは延滞してないけれど、失業による無収入や転職による収入減少で将来住宅ローンを払っていけそうもないが、息子が就職するまでは居住したいというケースがあります。
そのようなケースでも、住宅ローン延滞する前にセールス＆リースバックを希望されるなら、早く相談する方がよく、時間的余裕を持ってセールス＆リースバックを検討できます。
③老後の生活資金が必要だが居住し続けたい場合
住宅などの所有不動産に抵当債務がほとんどなく、老後の生活資金が必要で売却したいが、居住し続けたいというケースがあります。
そのようなケースでは、生活資金が底をつく前にセールス＆リースバックを検討するべきです。
弁護士法人リーガル東京では、セールス＆リースバックが良いかリバースモーゲージが良いかなど、他の方法も検討できます。
④住宅が競売になった場合
住宅が競売になっても、セールス＆リースバックや任意売却はできます。但し、競売の入札期日前に代金決済ができる場合であることが必要です。
弁護士法人リーガル東京では、競売の延期交渉や、調停による競売の停止手続などをして、競売手続中でもセールス＆リースバック（または任意売却）が可能なように処理できます。
もう手遅れだから相談依頼できないのではと思わず、ご相談は何回でも無料ですので気軽に、お問い合わせください。
Q.12 住宅ローンの返済に困っています。解決方法として「任意売却」「リースバック」「個人再生」があるようですが、どれを選べば良いのでしょうか。
弁護士法人リーガル東京では、まずご相談者の希望する解決方法が可能かどうかを検討いたします。
「任意売却」や「セールス＆リースバック」を希望する方
「任意売却」や「セールス＆リースバック」を希望する方でも、住宅資金特別条項付個人再生という解決方法が選択できると、弁護士法人リーガル東京が判断する場合には、住宅を売らずに済む方法なので、個人再生をお勧めする場合もございます。
「個人再生」を希望されて相談に来た方
「個人再生」を希望されて相談に来た方でも、個人再生による解決が適さない場合（収入状況等から住宅ローン等の債務返済が厳しい方など）は、「任意売却」「リースバック」あるいは「自己破産」を、お勧めする場合もございます。
一定の解決方法を希望される方、解決方法を迷われている方、あるいは、セカンドオピニオンを聞きたい方は、お気軽にお問い合わせください。
解決実績豊富な弁護士が、無料で何回でも相談に応じて、親身にアドバイスいたします。
解決実績豊富な弁護士が、無料で何回でも相談に応じて、親身にアドバイスいたします。
Q.13 セールス＆リースバックには、どのような種類がありますか。
弁護士法人リーガル東京が実施しているセールス＆リースバックには、以下のような種類があります。① セールス＆リースバック対象物件について
セールス＆リースバック対象物件は、住宅が多いです。住宅なら、一戸建・区分所有マンション・賃貸併用住宅・店舗併用住宅でもかまいません。
事業用物件（賃貸アパートや店舗など）のセールス＆リースバックも、検討しております。
賃貸アパートや店舗のセールス＆リースバック事例もございますので、解決事例を参照して下さい。
② セールス＆リースバック対象物件の価格について
対象物件価格は、１０００万円位から２億円位までです。
それ以上の高価格でもリースバックを検討できますが、現実問題として売却後の（賃貸料）リース料の支払を考慮すると、よほど収入がある方でないと高額の賃料の支払が困難ですので、取扱いができません。
③ セールス＆リースバックの賃貸借期間について
セールス＆リースバックの賃貸期間は、１年以上以上１０年以下の範囲で、売主買主双方の希望を聞いて売買契約時までに定めます。
なお賃貸借契約は、再契約可能または更新可能の形が原則です。
④ セールス＆リースバックの賃貸料について
セールス＆リースバック対象物件の売買価格や投資利回り、近隣の賃貸事例などを考慮して、弁護士法人リーガル東京が算定します。
一般的には東京都内なら投資利回り７％から１０％位の賃料設定であり、それ以外の地域では投資利回り９％から１５％位の賃料設定です。
（例）東京都内住宅のセールス＆リースバックで売買代金額が３０００万円の場合、賃料は月額１７万５０００円から２５万円位になります。
⑤ 買戻（または再売買）の予約について
リースバック対象物件を売却しても、後日売主が買い戻す特約や売主の身内に転売する特約を設定することができます。
リースバックは、以上のような条件を、いろいろと組み合わせて、売主買主の希望にできるだけ沿うようオリジナルな内容の契約としています。弁護士法人リーガル東京だからできることなのです。
Q.14 法人（会社等）が、所有不動産を、セールス＆リースバックすることができますか。
弁護士法人リーガル東京は、会社などの法人が、所有不動産をセールス＆リースバックしたいケースでも、検討いたします。この場合は、事業用不動産を、セールス＆リースバックするというケースですので、会社（法人）の決算確定申告書を２期分もしくは３期分を拝見させていただきます。またセールス＆リースバックを希望される事情なども詳しくお聞きします。これは賃料（リース料）をきちんと払ってもらえるかどうかの審査のためです。
賃貸借の連帯保証人には法人（会社）の代表者になっていただきますが、場合によっては複数の保証人を求めることがあります。
弁護士法人リーガル東京では、事業用不動産のセールス＆リースバックの対象エリアは、基本的に東京都内のみです。年間賃料は、物件にもよりますが、売買代金の７％から１０％位の範囲内で決定します。買い戻し特約も可能です。
弁護士法人リーガル東京で不動産をセールス＆リースバックする場合、売買代金額の上限があります。
事業用不動産のケースでは、売買代金３億円以下で、当方の不動産査定額以下の金額であることが必要です。
店舗併用住宅の場合には、売買代金１億５０００万円以下で、当方の不動産査定額以下の金額であることが必要です。相談時に簡易査定をしますので、セールス＆リースバック希望物件の資料（登記情報・建物間取り図・公図・抵当債務の返済表など）をご持参ください。
赤字の法人のケースの場合には、資産収入ある連帯保証人をつけられないとセールス＆リースバックをお断りするケースがあります。但し賃料前払コースが利用できれば、セールス＆リースバックをすることがあります。
法人所有不動産のセールス＆リースバックについても、事情をいろいろと聴取させていただき判断いたします。無料の面談相談の利用をお勧めします。
Q.15 住宅に住みながら借金問題（住宅ローン滞納など）を解決する方法がありますか。
住宅に住みながら借金問題（住宅ローン滞納問題等）を解決する方法としては、以下のとおり３つの提案ができます。① 住宅資金特別条項付個人再生手続を利用した住宅を売却しない解決方法
売らないで済むので、住宅の所有者として居住を継続できます。これは、住宅ローンを滞納しているときに法（裁判所）の力で住宅ローンを正常化し解決するケースや、住宅ローン以外の債務がたくさんあり返済困難のときに法（裁判所）の力で住宅ローン以外の債務を大幅減額して分割返済することより解決するケースです。
② 住宅をセールス＆リースバックする解決方法
住宅ローンなどの抵当債務を延滞（滞納）してしまい、期限の利益を喪失すると、住宅ローンなどの一括返済を求められます。そうなりますと任意売却させられたり、競売になったりします。
そういうケースで住宅を売却しても引越すことをしたくない場合、セールス＆リースバックという解決方法で、一旦売却するけれど賃料を支払って住宅に住み続けるのです。
買戻し（再売買）特約をつけて、将来家族名義で買い戻すこともできます。
住宅ローンはないけれど、収入が少なく老後資金などが必要なので住宅を売りたいが、住み慣れた住宅に住み続けたいという人にも、セールス＆リースバックという解決方法を提案できます。
③ 親子・夫婦などの親族間で売買する解決方法。
住宅ローンの滞納などで住宅を売らざるを得ないけれど、他人に売って引越すことはしたくないケースがあります。そういうときには、親子間・夫婦間などの親族間で売買（セールス＆リースバック）する方法で、住宅に住み続ける解決方法もあります。
ただし、親族間の売買では、以下の注意が必要です。
売買代金額が時価相当の適切な価格であること。
低額ですと債権者から詐害行為の疑いを持たれる恐れがあります。
譲渡税が予想外に賦課される可能性があること。
一定の親族間では住宅売却の税務の特典がうけられないため、不動産取得価格が安いケースでは工学の譲渡税が賦課されるリスクがあります。
購入資金の融資を受けられない場合があること。
親族間売買に融資してくれる金融機関が少ない上に、購入希望者の属性（収入状況等）が良くないケースでは融資を受けられません。
Q.16 個人再生手続とセールス＆リースバックは、どのような違いがある のですか。
以下のような点が、異なります。
① 住宅の売却の有無
個人再生手続は、住宅などの所有不動産を売却処分しないで、法律（裁判所）の力をもって住宅ローンを正常化し債務を整理する方法です。すなわち個人再生手続は、住宅を所有しながら居住を続けられる解決方法なのです。
セールス＆リースバックは、住宅などの所有不動産を任意に売却処分することで抵当債務等を整理し、売却した建物は賃料を支払って売主が引き続き利用する方法です。
すなわちセールス＆リースバックは、住宅などを売却処分するけれど、住宅などを引き続き利用できる解決方法です。但し、買戻し（再売買）条件付セールス＆リースバックにすれば、将来土地建物の所有権を取り戻すことができます。
②対象にできる不動産
個人再生手続で対象にできる不動産は、住宅（一戸建・区分所有マンション・賃貸併用住宅）に限定されます。
セールス＆リースバックは、対象となる不動産は、住宅（一戸建・区分所有マンション・賃貸併用住宅）に限られません。店舗・工場などの事業用不動産もセールス＆リースバックの対象です。
③目的
個人再生手続は、住宅ローン等の債務整理の一解決方法ですので、債務整理以外の目的では利用できません。
セールス＆リースバックは、債務整理以外の目的でも利用できます。
例えば老後資金を捻出するために住宅を売却するが、介護施設に入居するまで引き続き住宅に居住するといった利用方法もあるのです。
④相談依頼先
個人再生手続は、裁判所を利用する手続ですので、弁護士に相談依頼する必要があります。
セールス＆リースバックは、任意売却の一種であり、不動産会社に依頼するケースが多いと思います。但し、セールス＆リースバックを取り扱う不動産会社が極めて少ないので注意が必要です。弁護士でセールス＆リースバックの相談依頼ができる所は、ほとんどないですが、弁護士法人リーガル東京は、セールス＆リースバックを安心して相談依頼できる希少な法律事務所です。
住宅ローン返済にお悩みの方が、個人再生手続を利用できるか、セールス＆リースバックがよいのか、わからないケースが少なくありません。
そういう場合には、何回でも無料で相談できて、物件無料査定ができる弁護士法人リーガル東京に、ご相談ください。セールス＆リースバックの税務相談や法律相談も無料です。
Q.17 「リバースモーゲージ」とは何ですか。「セールス＆リースバック」との違いを、教えてください。
「リバースモーゲージ」とは、所有不動産（主に自宅）を担保にして金融機関や自治体などから融資を受け、融資された借入金は、所有者が亡くなった時に自宅を売却して一括返済する方法です。
所有不動産を生存中に売却する「リースバック」とは、以下の点で違いがあります。
① リースバックは、売買契約がなされ不動産の所有者が変わります。
リバースモーゲージは、所有者生存中は、不動産の所有名義が変わりません。したがって固定資産税･都市計画税が従来どおり賦課されます。
② リースバックで得た資金（売却代金）の使い道は、自由です。
リバースモーゲージで得た資金（借入金）の使い道は、制限される場合があります。投資資金や事業資金に使うことが認められないことがあります。
③ リースバックの利用には、所有者（売主）の年齢制限はありません。
リバースモーゲージは、所有者（借主）が６５歳以上という制限が設けられている場合があります。
④ リースバックは、売却する対象物件に制限がありません。自宅だけでなく、事務所･工場などでも構いません。
リバースモーゲージの対象は、原則一戸建住宅です。区分所有マンションはリバースモーゲージを利用できない場合があります。
⑤ リースバックは、売却しても所有者側で買戻せるという条件をつけることができます。
リバースモーゲージは、所有者死亡により売却され、代金が借入金返済に充てられます。
監修者
氏名（資格）
小林 幸与（税理士・弁護士）
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