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住宅ローン延滞・競売についての相談例
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相談１ 住宅ローンが返済できないため、銀行から保証会社に代位弁済するという通知書がきました。どうなるのでしょうか。 |
（回答）
銀行が住宅購入資金を貸付けた場合、系列保証会社にその貸付の保証をさせることが多いです。
この場合、購入した住宅に設定される抵当権者は、保証会社になります。
そして、住宅ローンを延滞すると、融資を受けた銀行から、延滞解消の督促状が届きます。ローン延滞を放置していると、銀行は、期限の利益の喪失を主張して、保証会社に全額弁済してもらい、貸付金の回収を図ります。
「保証会社に代位弁済する」という通知書は、このような貸付金回収手続をとりますという連絡です。
貸付金を借主に代わって銀行に返済（代位弁済）した保証会社は、通常、借主に代位弁済金額の一括返済を求め、住宅の任意売却を迫ってきます。
住宅の任意売却を迫られることもあります。
住宅を売却処分して代位弁済金の一括返済をしなければ、保証会社は抵当権の実行という形の競売申立てを管轄裁判所にします。
したがって、銀行から代位弁済する旨の通知書が届いた段階で、住宅を任意売却するか、競売申立で第三者に落札されるか、いずれかの処理となる場合が少なくないと思います。
けれども、代位弁済の通知を受けた段階であっても、住宅(マイホーム)をあきらめることはありません。
早まって、不動産業者に住宅売却を依頼しないでください。
住宅資金特別条項付個人再生申立てという解決方法があるからです。
但し、保証会社に代位弁済されてから６ヶ月以内に申立てる必要があります。
現在無職でも、数ヶ月以内に就職して安定的収入が得られる見込みがあれば、個人再生申立てを検討することができます。お気軽に当事務所にご相談ください。
また、個人再生申立てが難しいとしても、競売を避けるために急いで任意売却をすることはありません。
１・任意売却のメリットとして、「引越代が出る」といって任意売却をすすめる業者がいます。
しかし、競売で落札された場合でも、早期に明け渡してほしいので落札者が引越代を出すのが通常です。
また任意売却でも売主が希望する額の引越代が出ないことがあります。
また、自宅を処分し、引越をすれば、毎月の家賃支払という負担もあらたに発生します。
子供の転校問題に直面することもあります。
住宅の処分時期は、よく考える必要があります。
２・任意売却の方が競売より高額で処分できると言われます。
一般論としては、そういう場合が多いかもしれませんが、大都市圏、特に東京都心では競売の方が高額になることがあります。
したがって任意売却する場合でも、信用できる不動産業者にエンドユーザー価格を査定してもらうとか、近隣の売買価格を調査するなどして、適正な任意売却価格を検討すべきです。
３・いわゆるオーバーローン物件（売却価格より、抵当債務額の方が大きい物件）は、任意売却しても債務が残ってしまいます。
このような物件について売却処分後も、残った債務を請求されないとか、返済しなくても構わないとか言って、任意売却をすすめる業者がいます。
しかし、リーガル池袋法律事務所の債務整理相談者の中には、住宅を売却処分後、相当年数を経過してから、ローン返済の督促状が来て困惑し、相談に来た方が、何人もいます。
金融機関や保証会社が残貸金をサービサー(債権回収会社)に、債権譲渡をすることがあり、サービサー(債権回収会社)は、返済を迫ってきます。
したがって、住宅がいわゆるオーバーローン物件の場合、債務処理に手馴れた弁護士に、住宅の処分方法を含めた借金整理を相談すべきでしょう。
住宅処分後の残債務整理方法としては、「自己破産」「任意整理」「個人再生」の３つの方法を検討することになります。
４・競売手続では、執行官が物件調査という名目で家屋内に入り、何枚も写真を撮ります。
家屋見取り図や家屋内の写真は、競売記録の一部となり、インターネットなどで第三者に公開されます。
落札を検討している業者などが、自宅の回りを徘徊されます（但し、任意売却の場合でも、購入希望者が自宅を見に来ます）。
また競売では、最高価格を付けた人が買受人になりますが、どういう会社（人）が落札するか、わかりません。
競売専門業者に落札され、即刻明け渡しを迫られることもあります。
これらのことが嫌だと思われる方は、任意売却の方法で借金整理をすることを、お勧めします。
いずれにしても、住宅を処分しないでよい個人再生申立てを選択するか、あるいは住宅を任意売却するか、競売手続に委ねるか、住宅売却後の残債務の処理をどうするか、いろいろお悩みの方は、豊富な経験と実績のあるリーガル池袋法律事務所「不動産・住宅ローン東京相談センター」へ、お気軽にお問い合わせしてください。
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